La proposta di acquisto

La proposta di acquisto di un immobile è un documento di accordo attraverso il quale il potenziale acquirente di un immobile dimostra il proprio interesse concreto nell’acquistarlo. Si tratta di un accordo privato tra le parti in cui vengono definiti gli impegni e le clausole che faranno poi parte del contratto di vendita vero e proprio.

Di solito, è accompagnata da una somma di denaro che è valida come caparra.

È importante distinguere la proposta d’acquisto dal preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”.

Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso. È preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Nella proposta di acquisto sono indicati:

– gli elementi identificativi dell’immobile;

– le garanzie di vendita, cioè gli aspetti catastali, l’inesistenza di vizi occulti e la conferma che tutte le imposte relative all’immobile sono sempre state pagate;

– prezzo, modalità, tempistiche e condizioni di pagamento.

Una volta ricevuta la proposta di acquisto, il venditore ha a disposizione del tempo per rifletterci, dopodiché può rifiutare, accettare o modificare la proposta e sottoporla di nuovo a all’acquirente.

Superata questa fase di trattativa, le parti firmeranno il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso, con il quale si obbligano dal punto di vista giuridico a concludere la compravendita.

La proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente che si impegna ad acquistare un immobile e versa una caparra lasciata in deposito all’agenzia immobiliare. Quindi il compratore risulta fortemente vincolato, il proprietario invece può gestire più trattative contemporaneamente fino a quando ne firma una per accettazione.

Infatti, una volta che la proprietà ha ricevuto la proposta di acquisto, si presentano due alternative:

– accettazione proposta di acquisto e si procede con il preliminare;

– prosieguo della trattativa perché quanto proposto non soddisfa la proprietà.

Se l’acquirente cambia idea dopo la firma di entrambe le parti (acquirente e venditore) della proposta di acquisto:

– in caso di caparra penitenziale, lo scioglimento del vincolo contrattuale comporterà solo che la somma versata venga persa (in pratica la caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso);

– in caso di caparra confirmatoria, invece, l’acquirente potrà liberarsi dall’impegno assunto con la proposta soltanto ottenendo il consenso del venditore: quindi perderà la caparra e si esporrà anche a ulteriori richieste di risarcimento di eventuali danni subiti.

Se l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere un risarcimento pari al doppio della caparra versata. In pratica, se l’aspirante compratore ha versato dieci mila euro di caparra, il venditore gliene dovrà restituire venti mila.

Fonti: idealista.it, notariato.it