Il diritto di superficie

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento che consente l’edificazione su un suolo di proprietà altrui.

La proprietà del terreno appartiene ad un soggetto mentre il proprietario dell’edificio è un’altra persona. Questo tipo di “proprietà” è molto frequente e solitamente sono i Comuni ad essere proprietari dei terreni.

Ogni Comune è dotato di un piano per lo sviluppo di edilizia agevolata, il cui scopo è quello di venire incontro alle esigenze di determinate fasce di popolazione. Il Comune mette quindi a disposizione di imprese edili o cooperative i terreni su cui permette di edificare immobili che saranno gravati dal diritto di superficie.

Solitamente questo avviene in modo gratuito e per un periodo di tempo prolungato, in genere 99 anni. In questo modo le costruzioni realizzate avranno un costo inferiore rispetto al valore di mercato.

Le norme che regolano i rapporti tra il Comune e i costruttori e i vincoli dei successivi proprietari sono riportati nell’atto notarile che viene definito “convenzione”. 

Scaduto il termine previsto nella convenzione il proprietario dell’immobile ha la possibilità di acquistare anche il terreno (o parte di esso qualora si tratti di un condominio).

In via teorica potrebbe anche accadere che il Comune richieda la restituzione degli alloggi ma tutto ciò viene comunque pattuito nella convenzione, con le giuste garanzie.

Nella realtà dei fatti però, la stragrande maggioranza dei Comuni italiani ha permesso ai proprietari degli immobili di riscattare il diritto di superficie in anticipo rispetto ai 99 anni fissati.

Chiaramente acquistare un immobile utilizzando questo sistema comporta dei vincoli a cui sottostare. Le regole sono sempre riportate nella convenzione che l’impresa costruttrice ha stipulato col Comune.

Un vincolo sempre presente è quello che l’immobile debba sempre essere acquistato come prima casa.

Inoltre molto spesso ci sono limiti anche per quanto riguarda il reddito del nucleo familiare, ma anche questo aspetto varia da caso a caso.

Sorge spontanea la domanda: conviene acquistare un immobile con diritto di superficie? La risposta è si, può essere conveniente ma è di vitale importanza essere consci di tutti i vincoli a cui si è sottoposti e che potrebbero, un domani, comportare una limitazione qualora si rivendesse.