Cambio di destinazione d’uso, cos’è e come si applica

Cambiare destinazione d’uso significa modificare la funzione per la quale l’unità immobiliare era stata originariamente adibita.

Le destinazioni d’uso sono diverse e si distinguono in:

• Residenziale
• Industriale e artigianale 
• Commerciale
• Turistico – ricettiva
• Direzionale
• Agricola

Queste sono dette categorie funzionali.

Nel caso in cui un’unità immobiliare presenti diverse destinazioni d’uso sarà assegnata quella che prevale in qualità di superficie utile.

Il cambio di destinazione d’uso può essere di tipo rilevante o meno.

È rilevante quando prevede una diversa forma di utilizzo rispetto a quella originaria oppure nel caso in cui con il cambio di destinazione d’uso si traduca in una diversa categoria funzionale.

Al contrario se rimaniamo nella stessa categoria non è da considerarsi rilevante.

Al cambio di destinazione d’uso ci sono chiaramente dei limiti in quanto esso non è sempre possibile. Generalmente esso non è consentito nei seguenti casi:

• Se vietato dal regolamento condominiale di tipo contrattuale approvato all’unanimità dai condomini. Questo tipo di regolamento viene sottoscritto da ogni singolo proprietario al momento dell’acquisto dall’impresa costruttrice. Se in questo regolamento è espressamente vietato il cambio di destinazione d’uso non ci sono altre opzioni. Il cambio di destinazione d’uso non può invece essere vietato da un regolamento condominiale che non sia approvato in maniera unanime da ogni singolo proprietario. Per cui il regolamento condominiale che abbia qualsiasi maggioranza, se non è all’unanimità, non può contenere divieti in merito all’uso della singola unità immobiliare.
• L’immobile non ha i requisiti obbligatori per legge. Per esempio un’unità immobiliare di tipo residenziale deve rispettare rapporti aero-illuminanti prestabilito. Al riguardo ogni Comune ha le proprie normative per cui quello che risulta valido a Milano potrebbe non esserlo a Roma.
• Il regolamento urbanistico del Comune indica chiaramente che non è in alcun modo possibile eseguire un cambio di destinazione d’uso.

Per effettuare un cambio di destinazione d’uso è necessario richiedere una SCIA, se il cambio avviene nella medesima categoria funzionale, o un permesso di costruire se riguarda invece un cambiamento di categoria.

Infatti anche qualora l’intervento sia di lieve entità si configura a tutti gli effetti come una ristrutturazione soggetta al permesso di costruire perché, una volta terminati i lavori, ci troveremo davanti ad un’unità diversa dalla precedente.

Ovviamente per per procedere con un cambio di destinazione d’uso è necessario rivolgersi a un tecnico qualificato che sarà in grado di stabilire se il cambio è possibile e come attuarlo.