Condominio: casi particolari

Affinché si possa parlare di condominio devono sussistere due caratteristiche fondamentali: la presenza di più proprietari e di una o più parti comuni.

Secondo questa definizione anche una casa bifamiliare con due diversi proprietari è da considerarsi un condominio. Tuttavia se le parti comuni sono di utilità solo per uno dei due proprietari non si parla più di condominio ma di condominio parziale.

Il condominio parziale è un caso particolare in cui si creano situazioni di parzialità che possono riguardare sia la parte comune che problemi di manutenzione.

In questi casi, se non c’è un accordo scritto che regola il comportamento delle parti, per capire chi deve sostenere le spese è necessario “scoprire” chi è che usufruisce in modo “esclusivo” della parte comune o del bene in oggetto.

Questa comunque non è l’unica eccezione al condominio per come lo intendiamo solitamente.

Esiste infatti anche il supercondominio. Per supercondominio si intende un complesso di appartamenti o piccole palazzine che hanno in comune le aree verdi, il garage oppure servizi centralizzati.

Il supercondominio, detto anche condominio orizzontale, si costituisce automaticamente per il semplice fatto che più stabili hanno delle parti o dei servizi in comune. In alcuni casi è il costruttore stesso che costituisce il supercondominio.

Le spese per le parti comuni sono sostenute dai singoli condomini attraverso l’uso di due tipi di tabelle millesimali: i millesimi di supercondominio, riguardanti cioè le sole parti in comune, e il millesimi riguardanti il singolo edificio.

Chiaramente se nel corso del tempo il supercondominio si allarga e si aggiungono nuovi edifici le tabelle si aggiornano per ripartire in modo equo le spese.

Anche se si è venuto a creare un supercondominio non è detto che questo abbia durata “eterna”. E infatti possibile che un edificio si renda “autonomo” e che si sciolga quindi il rapporto di supercondominio.

Se per far questo si rendono necessari lavori per apportare modifiche all’edificio lo scioglimento deve essere appositamente deliberato dall’assemblea condominiale.

Tutti i condomini, sia quelli classici che orizzontali, sono amministrati attraverso l’assemblea composta dai proprietari degli appartamenti e dall’amministratore condominiale, al quale si applicano sempre i principi esposti nel codice civile. Ogni condominio è infine dotato di un proprio regolamento.