Ripartizione delle spese in caso di locazione

Quando si parla di appartamenti o case in affitto non è sempre facile capire quali spese spettano al proprietario e quali invece sono a carico dell’inquilino.

Sicuramente uno dei primi aspetti da prendere in considerazione è il contratto di locazione. Infatti è possibile che proprietario e inquilino abbiano stipulato accordi particolari specificando il tutto nel contratto al momento della sottoscrizione.

In questo caso ovviamente si fa riferimento direttamente al contratto come fonte a cui attingere.

Tuttavia, salvo casi in cui ci siano accordi specifici tra le parti, in linea generale vale quanto riporta il codice civile.

In particolare nell’articolo 1576 si afferma che all’inquilino spettano le spese di piccola manutenzione mentre al proprietario spettano le spese di straordinaria manutenzione cioè quelle che permettono l’uso dell’immobile per lo scopo a cui è stato affittato.

L’articolo parla di “mantenimento della cosa in buono stato locativo” e pertanto stabilisce che sia il proprietario a provvedere alle riparazioni necessarie. Nel caso di cose mobili le spese per la buona conservazione sono a carico dell’inquilino.

Più dettagliatamente troviamo l’articolo 1609 che specifica che le riparazioni sono a carico dell’inquilino quando sono conseguenza dell’uso. Se invece si tratta di riparazioni che devono essere fatte a motivo di vetustà o di un caso fortuito che non dipende dalla volontà dell’inquilino le spese sono a carico del proprietario.

Possiamo quindi affermare che per ripartire in modo corretto le spese tra proprietario e inquilino è necessario classificare il tipo di intervento da effettuare.

Generalmente possiamo concludere che al proprietario spetta la manutenzione straordinaria e all’inquilino la manutenzione ordinaria.

A questo punto qualcuno potrebbe chiedersi in che modo stabiliamo se una spesa è ordinaria oppure straordinaria, specialmente negli ambiti condominiali che generalmente sono quelli che fanno sorgere più dubbi.

Per semplificare il concetto è utile dividere le spese condominiali in due categorie: quelle correlate direttamente alle parti comuni e quelle che invece riguardano la manutenzione dell’edificio in quanto tale.

Le spese condominiali in caso di locazione sono a carico dell’inquilino e solitamente comprendono la pulizia, l’acqua, la luce, la manutenzione dell’ascensore e tutto ciò che normalmente serve per gestire gli spazi comuni.

Nel caso in cui siano spese di natura più ampia, come il rifacimento di una facciata del condominio o degli impianti, queste spese sono da considerarsi “straordinarie” e quindi a carico del proprietario.