I rischi per l’acquirente in caso di debiti condominiali

Chi acquista un appartamento in un condomino “moroso” diventa corresponsabile degli oneri condominiali non versati dell’anno in corso e del precedente. Il venditore rimane quindi obbligato in solido con il nuovo acquirente per i contributi maturati fino al giorno in cui una copia del rogito è trasmessa all’amministratore condominiale.

Per capire in che momento nasce l’obbligazione del singolo condomino verso il condominio è necessario fare una distinzione tra ciò che è dovuto per le spese ordinarie e ciò che invece spetta per le spese straordinarie.

Le spese ordinarie riguardano la manutenzione ordinaria e sono costi che l’amministratore sostiene senza la necessità di un autorizzazione dell’assemblea condominiale. Poiché si tratta di spese ordinare è evidente che questo tipo di obbligazione nasce alla fine del mese, quando l’amministratore riscuote le quote relative a questo tipo di spese.

In questo primo caso l’acquirente è responsabile solidalmente con il venditore per le somme che riguardano l’anno precedente e il corrente. Al contrario per i debiti relativi ad anni precedenti il debito è a carico dell’effettivo condomino che era proprietario durante il periodo di riferimento.

Chiaramente in questo caso se l’amministratore cerca di rivalersi sull’attuale condomino per il recupero del credito precedente il nuovo acquirente ha tutto il diritto di chiamare in causa il venditore moroso. 

Un discorso diverso va fatto invece per le spese straordinarie. Le spese straordinarie sono infatti interventi di manutenzione straordinaria che devono essere espressamente deliberate dall’assemblea condominiali.

Per questo motivo l’obbligazione nasce nel momento in cui l’assemblea approva l’esborso per i lavori da effettuare. Questo obbligo è a carico del condomino proprietario dell’appartamento al momento del via libera ai lavori da parte dell’assemblea.

Per evitare di ritrovarsi in situazioni scomode la cosa migliore da fare è richiedere al venditore un documento rilasciato dall’amministratore che certifichi il pagamento di tutti gli oneri passati. Inoltre, per evitare sorprese, sarebbe bene consultare le delibere assembleari dell’ultimo anno per avere la certezza che non ci siano spese di manutenzione straordinaria in corso di delibera.

In alternativa è possibile richiedere direttamente all’amministratore la certificazione che attesti la mancanza di lavori in via di approvazione.